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Wohn- und Nutzflächenberechnung nach WoFlV

nach WoFIV gemäß der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003

Ein Aufmaß zur Ermittlung der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung kurz WoFIV genannt, ist die einzigste Möglichkeit und die Grundlage einer korrekten Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) in Mietwohnung als auch für Eigentumswohnungen.

Gemäß den Erhebungen der Dekra, sind ca. 75% aller Wohnflächenberechnungen und somit die in den Kauf- und Mietverträgen, Exposes ausgewiesenen Flächenangaben in Deutschland fehlerhaft. Dies bedeutet auch eine falsche Grundlage für die jeweiligen Verträge.

Gehen Sie kein Risiko ein!

Schützen Sie Ihren Eigentümer, Kaufinteressenten und sich selbst vor unangenehmen und teueren gerichts Prozessen. Deshalb vor einer Vertragsunterzeichnung sich über die genaue Wohnfläche informieren - zum Beispiel mithilfe eines Architekten, Bauingenieurs oder Sachverständigenbüro.

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

  • Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetzt die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
  • Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach §2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach §3 zu ermitteln und nach §4 auf die Wohnflächen anzurechnen.
(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

  1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie
  2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,

    wenn Sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
  3. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

    Zubehörräume, insbesondere:
    • Kellerräume,
    • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    • Waschküchen
    • Bodenräume,
    • Trockenräume,
    • Heizungsräume und
    • Garagen,
    Räume, die nicht den an Ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie Geschäftsräume. (Quelle: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz)
(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §3 Ermittlung der Grundfläche

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §3 Ermittlung der Grundfläche

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermittel; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteile ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
  • freiliegende Installationen,
  • Einbaumöbeln und
  • nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:
  • Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundläche mehr als 0,1m² beträgt,
    • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenansätze,
    • Türnischen und
    • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
    • Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
  • für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
  • die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Abstazes 1 ermöglichen.
  • Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von der Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermittlen.

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §4 Anrechnung der Grundflächen

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §4 Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
  • von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §5 Überleitunsvorschrift

(Wohnflächenverordnung - WoFIV) §5 Überleitunsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBL. I S.2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBI. I S.2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
Auszug aus dem BGH - Urteil vom 20.06.2018 (BGH VIII ZR 220/17)

Auszug aus dem BGH - Urteil vom 20.06.2018 (BGH VIII ZR 220/17)

Der BGH stellt klar, dass es bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Es gibt keine "Ausnahme und null Toleranz". 2007 hatte der Bundesgerichtshof noch erklärt, entscheidend sei die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröß, es sei denn, die Abweichung zu der im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße betrage mehr als 10 Prozent (BHG VIII ZR 261/06). Hier hatten die Karlsruher Richter schon 2015 ihre ältere Rechtsauffassung korrigiert (BGH VIII ZR 266/14) und entschieden: Die tatsächliche Wohnfläche zählt nicht die im Mietvertrag aufgeführte. Ausnahmslos - auf die Frage, wie stark die tatsächliche von der vereinbarte Wohnfläche abweicht, kommt es nicht an. Quelle: DMB

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